Por: Claudinei Batista dos Santos
Na realidade da advocacia imobiliária e extrajudicial, é comum que os profissionais se debrucem sobre hipóteses de regularização de imóveis que já possuem matrícula, mas que carecem de descrição precisa e detalhada acerca de sua localização, seja por omissão ou contradição das suas medidas perimetrais. Para isso, a própria Lei de Registros Públicos (Lei Federal nº 6.015/1973) traz consigo a solução administrativa para este tipo de vício quanto à especialidade objetiva da área, isto é, a Retificação de Área.
Diz-se “solução administrativa” pelo fato de não ser necessário judicializar a questão aludida, já que o procedimento de Averbação de Retificação de Área pode ser feito no âmbito do próprio Cartório de Registro de Imóveis competente, respeitados os requisitos estabelecidos no art. 213, II, e seguintes da LRP, e nos Provimentos dos Tribunais de Justiça que regulamentam os serviços extrajudiciais em cada estado. Na Bahia, o atual Código de Normas é o Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 15/2023 – TJBA, que trata sobre o supracitado procedimento a partir do art. 796. Atente-se ao que dispõem os referidos dispositivos legais:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
Art. 796. A retificação do Registro de Imóveis, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, poderá ser feita a requerimento do interessado, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado e pelos confrontantes, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e/ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no competente conselho de fiscalização da atividade, com firma reconhecida de todos os signatários ou assinatura eletrônica avançada.
Como se pode constatar, a Retificação de Área apenas poderá ser efetivada após um trabalho conjunto e uníssono entre o Advogado e o Profissional Técnico (arquiteto, engenheiro, técnicos em agrimensura e etc), exigindo, sobretudo do Advogado como conhecedor da legislação de regência, a noção de como se lê uma planta em conjunto com o seu memorial descritivo. Com estas noções – pelo menos básicas – ambos os profissionais poderão averiguar se aquele trabalho atende aos requisitos legais do procedimento.
A Retificação de Área administrativa é muito comum no cotidiano registral, já que a exigência mais corriqueira para se utilizar deste procedimento se dá naqueles casos em que o proprietário deseja vender o seu imóvel via escritura pública de compra e venda. Nesta hipótese, quando a escritura é levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, há a análise preliminar de especialidade subjetiva e objetiva do imóvel, que consiste na verificação pelo Cartório se na matrícula faltam informações sobre o proprietário (seja o número de CPF, estado civil, nacionalidade, dentre outros), ou se faltam informações que qualifiquem o imóvel (seja o logradouro, inscrição municipal ou medidas perimetrais).
Quando faltam informações referentes às medidas perimetrais do imóvel, mesmo que se trate apenas da ausência da área total, ou ausência da metragem de um dos lados, a Retificação de Área é necessária, e só após esse procedimento é que se pode haver o registro da escritura pública de compra e venda (Rodrigues, 2022, p. 191). Tendo em vista que nesses tipos de transações, as partes têm pressa em formalizar o seu negócio, é essencial a escolha de profissionais que trabalhem de forma uníssona e precisa para que o processo no Cartório seja mais célere.
Na esteira do que aduz Héctor Leis (2011, p. 107), esta convergência profissional possibilita a integração de visões diversas e uma perspectiva mais abrangente sobre o objeto do trabalho, beneficiando, principalmente, as partes interessadas no procedimento, ao garantir um trâmite mais célere da análise no Cartório:
Interdisciplinaridade como um processo de resolução de problemas ou de abordagem de temas que, por serem muito complexos, não podem ser trabalhados por uma única disciplina. Dessa forma, a interdisciplinaridade é percebida em uma integração de visões disciplinares diversas, construindo assim uma perspectiva mais abrangente.
Neste ínterim, é possível depreender que o conhecimento sobre os conceitos de “área”, “perímetro”, “vértice”, “distâncias”, “coordenadas”, “azimutes” e “confrontações”, se tornam basilares na rotina dos Advogados que atuam na Regularização de Imóveis, pois com isso ambos os profissionais podem – na humildade que lhes é esperada – atuar conjuntamente, a fim de evitar uma crescente de notas devolutivas quando do ingresso dos documentos no Cartório (Rodrigues, 2022, p. 198).
Além disso, esta integração profissional também contribui para a celeridade do procedimento, fazendo com que o cliente não sofra com um prolongamento que se deu tão somente pela dificuldade do trabalho em equipe entre os profissionais.
Ademais, sustenta-se, que muito embora o procedimento de Averbação de Retificação de Área seja complexo em sua natureza, por envolver questões sobre respeito aos limites e confrontações do imóvel, sobretudo no tocante aos direitos dos confrontantes, e exija a cautela dos profissionais envolvidos quanto aos procedimentos inerentes à sua efetivação, ele se torna bem menos custoso e desgastante quando há a comunicação entre os profissionais envolvidos, podendo levar o Cartório proceder com a prática do ato em tempo razoável.
O diferencial na atuação Imobiliária e Extrajudicial hoje é que o Advogado esteja aberto a compreender as peculiaridades técnicas daquilo que ele visa regularizar, compreendendo o imóvel não somente como um escopo de documentos, e sim como uma dimensão física que deve se expressar também à margem de sua respectiva matrícula, integrando a visão jurídica com a visão real.
Isto posto, revela-se de singular importância a escolha de um advogado imobiliário e de um profissional técnico que prezem pela interdisciplinaridade do seu trabalho, fazendo com que os resultados deste serviço conjunto possam satisfazer em tempo hábil os interesses das partes.
REFERÊNCIAS:
BRASIL. Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). Brasília/DF, 1973. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm. Acesso em: 20 set. 2024;
LEIS, Héctor Ricardo. Especificidades e desafios da interdisciplinaridade nas ciências humanas. In. PHILIPPI JR e SILVA NETO, Antônio J. Arlindo Interdisciplinaridade em ciência, tecnologia e inovação. Barueri/SP: Manole, 2011;
RODRIGUES, Marcelo. Tratado de Registros Públicos e Direito Notarial. 4ª ed. rev. ampl. e atual. Editora JusPODIVM: São Paulo/SP, 2022;
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA. Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 15/2023 – TJBA (Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e Registrais do Estado da Bahia). Salvador/BA, 2023. Disponível em: https://cnbba.org.br/2023/09/12/provimento-conjunto-no-cgj-cci-15-2023-institui-o-codigo-de-normas-e-procedimentos-dos-servicos-notariais-e-de-registro-do-estado-da-bahia/. Acesso em: 20 set. 2024.
