Por Lucas Brito

A usucapião é uma das formas mais conhecidas de regularização de imóveis no Brasil. O procedimento da usucapião permite que uma pessoa se torne proprietária registral de um imóvel (ou bem móvel) pelo uso contínuo e sem oposição de terceiros, desde que preenchidos determinados requisitos legais. Apenas para fins de esclarecimentos, é necessário esclarecer que a propriedade registral somente é aquela que consta no Ofício de Registro de Imóveis, em que o imóvel é cadastrado através de um número de identificação (Matrícula).

Ao contrário do que muitos pensam, existem diversas modalidades de usucapião, o que pode exigir uma análise mais rigorosa de acordo com o caso concreto. Neste artigo, vamos explicar como funciona a usucapião e em quais situações ela pode ser pedida, de forma clara e objetiva, com foco especial no aspecto imobiliário.

As espécies mais conhecidas de usucapião estão previstas nos arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil. Ainda, é possível encontrar a sua base na Constituição Federal, no art. 5º, inciso XXIII, art. 183 e art. 191.

Em qualquer modalidade de usucapião é preciso verificar se o imóvel pertence a um particular ou à administração pública (Município, Estado ou União Federal). Caso pertença a algum ente público, restará inviabilizada a usucapião.

As modalidades mais conhecidas são: usucapião extraordinária, ordinária, especial urbana e especial rural. Cada uma exige um tempo específico para ser alcançada.

1. Usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC)

• Posse contínua e sem oposição por 15 anos;
• Não exige justo título nem boa-fé (é possível mesmo no caso de não se ter um contrato para o ingresso no imóvel);
• O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

2. Usucapião ordinária (art. 1.242 do CC)

• Posse contínua por 10 anos;
• Justo título e boa-fé (exige algum contrato que demonstre o motivo pelo qual ingressou no imóvel);
• O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver até 250m², for utilizado como moradia, e o possuidor tiver adquirido o bem onerosamente, com registro posteriormente anulado.

3. Usucapião especial urbana (art. 1.240 do CC e art. 183 da CF/88)

• Imóvel urbano de até 250m²;
• Posse por 5 anos ininterruptos e sem oposição;
• Finalidade de moradia própria ou da família;
• Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
• Só pode ser invocada uma vez na vida.

4. Usucapião especial rural (art. 1.239 do CC e art. 191 da CF/88)

• Posse por 5 anos ininterruptos;
• Imóvel rural de até 50 hectares;
• Utilização para moradia e produção;
• O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.

Ao identificar que o caso concreto se encaixa em uma das possibilidades previstas legalmente, você pode entrar com um pedido de usucapião. Os pontos mais importantes a observar são:

• O tempo da posse: varia de 5 a 15 anos, conforme a modalidade;
• A natureza da posse: deve ser com intenção de dono (não pode ser um imóvel alugado/arrendado/emprestado), contínua, pacífica e ininterrupta;
• A existência ou não de justo título e boa-fé, que são exigências de algumas modalidades (como a usucapião ordinária);
• A ausência de oposição do proprietário registral ou de terceiros;
• O cumprimento da função social da posse, especialmente nos casos de moradia e uso produtivo do imóvel.

Com as mudanças trazidas pelo novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), é possível requerer a usucapião extrajudicialmente, diretamente em cartório, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Contudo, apesar do procedimento ser mais rápido do que um processo judicial, é necessário:

• Apresentar planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
• Recolher concordância dos vizinhos;
• Demonstrar a posse conforme exigido;
• Ter assessoria jurídica qualificada, já que eventual oposição ou irregularidade no procedimento levará à remessa do pedido ao Judiciário.

Entre os principais documentos exigidos, destacam-se:

• Documentos pessoais do requerente;
• Comprovação da posse (contas de concessionárias, IPTU, fotografias, declarações de vizinhos);
• Planta e memorial descritivo do imóvel;
• Certidões negativas de propriedade (retiradas nos ofícios de imóveis);
• Justo título (contrato – se houver);
• Ata notarial lavrada perante o tabelionato de notas;
• Certidões dos cartórios de registro de imóveis.

A orientação técnica adequada, seja no procedimento judicial ou extrajudicial, é fundamental para reunir toda a documentação e definir a modalidade correta do pedido.

A usucapião, de fato, é um instrumento valioso de acesso à propriedade e de regularização fundiária no Brasil. Seu uso adequado permite transformar uma situação de fato (a posse) em uma situação de direito (título de propriedade), conferindo segurança jurídica ao possuidor. Possuindo um imóvel registrado em cartório você poderá negociar com mais tranquilidade, podendo utilizá-lo para obter empréstimos bancários ou vender de forma mais segura, aumento também, consequentemente, o seu valor de mercado.

No entanto, conforme visto, cada modalidade possui requisitos específicos e a análise técnica de um advogado especializado é essencial para identificar a viabilidade do pedido e conduzir o processo com segurança.

Se você exerce posse sobre um imóvel e tem dúvidas se está devidamente registrado em cartório e se já pode pedir usucapião, entre em contato com um escritório especializado em Direito Imobiliário. A regularização do seu imóvel pode estar mais próxima do que você imagina.

REFERÊNCIAS

GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume 5 : direitos reais / Pablo Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. – São Paulo: Saraiva Educação, 2019.

Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática / Luiz Antonio Scavone Junior. – 15. ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020.