Por: Lucas Brito
Adquirir um imóvel é, para muitas pessoas, uma das decisões mais importantes da vida. No entanto, antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel, é essencial realizar uma análise jurídica minuciosa para evitar riscos futuros e prejuízos financeiros. Negligenciar etapas fundamentais pode expor o comprador a fraudes, disputas judiciais e até à perda do bem adquirido.
Neste artigo, explicamos os principais pontos que devem ser verificados antes da assinatura do contrato, com base nos ensinamentos de Bruno Mattos e Silva, doutrinador referência sobre o tema.
1 – EXAME DA MATRÍCULA E CERTIDÃO DO IMÓVEL: O PRIMEIRO PASSO PARA SEGURANÇA
Antes de qualquer negociação, o comprador deve solicitar a certidão de matrícula atualizada do imóvel, expedida pelo cartório de registro de imóveis competente. Esse documento apresenta o histórico jurídico da propriedade, incluindo o nome dos proprietários, existência de ônus reais, gravames, cláusulas restritivas, penhoras e ações judiciais.
A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel. Verificar se o bem está devidamente registrado e em nome do vendedor é fundamental. Caso contrário, há risco de aquisição de imóvel sem validade jurídica, o que pode ensejar a perda do bem e uma futura “ação de evicção” para reaver o prejuízo.
2- PENDÊNCIAS JUDICIAIS, HIPOTECAS E ÔNUS REAIS: CUIDADO COM AS DÍVIDAS OCULTAS
Um dos maiores riscos na compra de imóveis é adquirir um bem com dívidas atreladas. É preciso analisar se há hipotecas, penhoras, usufrutos ou qualquer outro ônus real registrado. Tais gravames podem comprometer a livre circulação do imóvel e até inviabilizar o registro da escritura de compra e venda.
Além disso, é recomendável solicitar certidões perante os distribuidores do Poder Judiciário em nome do vendedor para verificar ações cíveis, fiscais, trabalhistas e execuções, especialmente quando se trata de pessoa jurídica. Imóveis podem ser objeto de “fraude à execução”, caso a alienação ocorra após a citação do devedor em processo judicial.
3 – ANÁLISE DO ESTADO CIVIL E DAS CERTIDÕES PESSOAIS DO VENDEDOR
O estado civil do vendedor impacta diretamente na validade do negócio. Em casos de união estável ou casamento, o cônjuge ou companheiro poderá ter direito sobre o imóvel, dependendo do regime de bens.
É indispensável solicitar os seguintes documentos:
- Certidão de nascimento ou casamento;
- Pacto antenupcial, se houver;
- Certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais;
- Certidões de protestos, ações cíveis e criminais.
Essas cautelas garantem que o vendedor esteja regular e apto para transferir a propriedade do imóvel, evitando vícios de consentimento ou litígios futuros.
4 – IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA: O QUE SIGNIFICA?
Se o imóvel estiver financiado por meio de alienação fiduciária, ele está vinculado à instituição financeira até o pagamento integral do contrato. Isso significa que o vendedor ainda não é o proprietário pleno, o que exige autorização específica do banco para a venda.
Nessas situações, a compra pode ocorrer mediante quitação do saldo devedor ou sub-rogação (transferência) da dívida, com anuência expressa da instituição credora. Ignorar esse detalhe pode impedir a lavratura da escritura e o registro da transferência.
5 – CAUTELA COM PROMESSAS DE VENDA NÃO REGISTRADAS
Outro ponto importante é a existência de promessas de compra e venda anteriores não registradas. Ainda que não tenham sido averbadas na matrícula, tais promessas podem gerar direitos reais se acompanhadas de posse e pagamento.
A jurisprudência reconhece que um terceiro adquirente, mesmo de boa-fé, poderá ser obrigado a respeitar direito anterior se comprovada a má-fé na negociação. Por isso, é crucial investigar se há ocupantes no imóvel, contratos anteriores ou indícios de litígios possessórios.
6 – CLÁUSULAS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
O contrato de compra e venda de imóvel deve ser redigido com clareza e conter cláusulas que reflitam a real vontade das partes. Alguns elementos essenciais incluem
- Valor do imóvel e forma de pagamento (à vista, parcelado, com financiamento);
- Sinal ou arras: valor pago como garantia de celebração do negócio;
- Prazo para assinatura da escritura definitiva;
- Data de imissão na posse;
- Responsabilidade por tributos, taxas e condomínio até a entrega;
- Multas por inadimplemento;
- Previsão de distrato ou rescisão contratual.
Negócios complexos, como a compra de imóvel na planta ou em fase de regularização fundiária, exigem ainda mais atenção e cláusulas específicas quanto a prazos, licenciamento e entrega da obra.
7 – CONCLUSÃO: ORIENTAÇÃO JURÍDICA É ESSENCIAL NA COMPRA DE IMÓVEIS
Assinar um contrato de compra e venda de imóvel sem a devida análise jurídica é um risco que pode comprometer um investimento de vida inteira. Desde a verificação da documentação do imóvel até a redação do contrato, cada etapa exige cautela e conhecimento técnico.
A orientação de um advogado especializado garante que o comprador esteja amparado juridicamente, evite surpresas desagradáveis e tenha segurança patrimonial.
Este artigo tem caráter meramente informativo. Para situações concretas, consulte um advogado especializado.
8 – REFERÊNCIAS
Silva, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos / Bruno Mattos e Silva – 12. ed. – São Paulo: Atlas, 2019.
